Ustawa deweloperska - co nowego w przepisach

2012.02.03

Ustawa deweloperska – lepsza ochrona interesów nabywców mieszkań i domów z rynku pierwotnego

        Wchodząca w życie 29 kwietnia 2012r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 224 poz. 1342 z 2011r.) ma zabezpieczać prawa prawa osób nabywających mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym i ukrócić nieuczciwe praktyki deweloperów. Ustawa definiuje umowę deweloperską i wprowadza zapis, że wszelkie umowy zawierane między deweloperem a kupującym mieszkanie (dom) muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. W celu ochrony interesów kupujących i zabezpieczenia ich środków pieniężnych na wypadek upadłości dewelopera, ustawa wprowadza obowiązek zakładania przez dewelopera rachunków powierniczych dla wpłat od nabywców – zamkniętych (wypłata środków po zakończeniu inwestycji) i otwartych, uzależniających wypłatę od realizacji kolejnych etapów inwestycji.
        Powstanie tzw. „ustawy deweloperskiej” jest odpowiedzią na potrzebę uregulowania przepisów dotyczących transakcji kupna-sprzedaży na rynku pierwotnym. Ustawodawca zwraca szczególną uwagę na uregulowanie przepisów odnoszących się do treści umów przedwstępnych na zakup nieruchomości, które często zawierają niekorzystne dla kupujących, tzw. niedozwolone klauzule. Kontrola przeprowadzona w 2011r. przez Urząd Ochrony Konkurencji wykazała wiele nieprawidłowości w praktykach stosowanych przez deweloperów. Do najczęściej stosowanych nielegalnych praktyk, należą przede wszystkim klauzule zezwalające na zmniejszenie powierzchni lokalu o 2-3% bez zmiany ceny mieszkania, wzrost ceny mieszkania spowodowany wzrostem stawek VAT, przesunięcie terminu oddania lokalu, a w przypadku upadłości dewelopera, długi okres wypłacania wierzytelności bądź wypłata jedynie części wpłaconych środków.
        UOKiK uznał za niedozwolone zapisy w umowie przedwstępnej, które nie pozwalają kupującemu odstąpić od umowy z deweloperem, w przypadku zmiany powierzchni lokalu nie przekraczającej 2-3%. Problem różnicy pomiędzy powierzchnią projektowaną, a oddaną do użytkowania wynika z dowolności stosowania przez deweloperów zasad mierzenia powierzchni lokali. Obecnie stosuje się w Polsce dwie normy (PN-70/B-02365 z 1970r. i PN-ISO 9836 z 1997r.), pomiędzy którymi występują znaczące różnice. W nawiązaniu do przygotowanej ustawy deweloperskiej, resort budownictwa przygotowuje projekt rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z którym ma być stosowana jedna norma PN-ISO 9836. Projekt rozporządzenia jest ściśle powiązany z ustawą deweloperską i zacznie obowiązywać od 29.04.2012r.
        Niestety oprócz licznych korzyści, ustawa posiada pewne niedoskonałości, bowiem nie reguluje formy umowy rezerwacyjnej potrzebnej w przypadku ubiegania się o kredyt na zakup nieruchomości. Osoby, które na zakup mieszkania bądź domu ubiegają się o kredyt, muszą dostarczyć do banku umowę przedwstępną z deweloperem, która obecnie będzie musiała mieć formę aktu notarialnego z wpisanym do księgi wieczystej nieruchomości roszczeniem przeniesienia praw do lokalu po zakończeniu inwestycji. W przypadku odmownej decyzji kredytowej, klient traci pieniądze a deweloper zostaje z obciążoną księgą wieczystą. Sytuacje, których ustawodawca nie przewidział, znajdą odzwierciedlenie w nowelizacji ustawy, o którą wnioskują środowiska deweloperów, niezadowolonych z rozwiązań ustawy w obecnej formie.