Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami

2012.02.02

Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami – w formie pisemnej czy aktu notarialnego?

          Praktyka obrotu nieruchomościami pokazuje, że większość transakcji na rynku nieruchomości  zostaje poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej z kontrahentem. Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy właściwej ustalonej przez obie strony i jest uzasadniona wtedy, gdy istnieją przeszkody faktyczne lub prawne uniemożliwiające zawarcie w danej chwili umowy właściwej. Kwestie umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i kolejne Kodeksu Cywilnego. W odróżnieniu od umowy właściwej, umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna), jak również w formie aktu notarialnego. Wbrew pozorom brak zachowania formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej ma znaczenie.
          W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, klienci spotykają się z umową przedwstępną zawartą z deweloperem, na mocy której zobowiązuje się on do ustanowienia odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy. Umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności dokładne oznaczenie przedmiotu sprzedaży, cenę, numer księgi wieczystej oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej ( art. 398 §1 Kodeksu Cywilnego). Powszechnie nazywana „umową deweloperską”, umowa przedwstępna określa powinności dewelopera i powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż zgodnie z zapisami KC, umowa zawarta tylko w formie pisemnej nie jest właściwą formą dla umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z ponoszeniem dodatkowych kosztów, jednak jest bezpieczniejsza i daje większą gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku. Należy zwrócić uwagę, aby w umowie w formie aktu notarialnego znalazło się oświadczenie dewelopera o posiadaniu aktu własności gruntu, pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu technicznego, zobowiązanie do wybudowania budynku zgodnie z projektem, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę oraz wniosek o ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości.
          Zachowanie formy aktu notarialnego przy sporządzaniu umowy przedwstępnej daje możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy ustanawiającej prawo własności lokalu) w przypadku, gdyby strony uchylały się od jej zawarcia. W praktyce oznacza to, iż orzeczenie sądu wystarcza by przenieść na zainteresowanego prawo własności do nieruchomości.
W przypadku podpisania umowy w formie pisemnej, nabywca nie ma takiego prawa i może żądać od dewelopera jedynie naprawienia szkody z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej. Zwykle jest to zwrot wpłaconej kwoty i wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowań do umowy przyrzeczonej.
          Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pozwala również dokonać wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu, co umożliwia ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Ma to istotne znaczenie na wypadek upadłości dewelopera, gdyż z chwilą sprzedaży nieruchomości przez syndyka wygasają wszystkie prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości (zgodnie z art. 313 prawa upadłościowego). Zabezpieczenie umowy formą notarialną daje posiadaczowi umowy lepszą pozycję względem wierzycieli upadłego dewelopera posiadających umowy w formie pisemnej, gdyż ich wierzytelności zostaną zaspokojone w pierwszej kolejności. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać zwrotu pieniędzy od syndyka masy upadłości developera w kwocie uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Klienci mający umowę w formie zwykłej pisemnej mogą utracić zainwestowane środki, gdyż sprzedaż pozostałych składników masy upadłości dewelopera może okazać się niewystarczająca na pokrycie ich roszczeń odszkodowawczych.
          Kwalifikacja prawna umowy przedwstępnej ma istotne znaczenie w przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy deweloperskiej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności zawartej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony wykonania umowy zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali, który mówi, że „w przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu”. Umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie dochodzić odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera.
          Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że deweloperzy rzadko podpisują umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego, powołując się na wysokie koszty i konieczność przygotowywania stosownych dokumentów. Klienci firm deweloperskich w trosce o  bezpieczeństwo transakcji, która pochłonie oszczędności ich życia czy zaciągnięty kredyt w banku, powinni jednak mieć na uwadze zabezpieczenie swoich interesów poprzez zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej z zachowaniem formy aktu notarialnego. Zapewni to niezmienność warunków umowy przedwstępnej, a w przypadku komplikacji, większe szanse, że przyrzeczona umowa dojdzie do skutku.