Rękojmia i gwarancja w umowach o roboty budowlane

2011.09.28

Rękojmia i gwarancja w umowach o roboty budowlane

          W przypadku umów pomiędzy inwestorem a wykonawcą na wykonanie robót budowlanych, stosowane są różne narzędzia zabezpieczające przyszłe roszczenia odszkodowawcze związane z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania umownego. Należą do nich kary umowne określone w umowach o roboty budowlane. W przypadku braku tego zapisu, inwestor może dochodzić roszczeń na zasadach ogólnych Kodeksu Cywilnego (art. 471). Inwestor może wykorzystać także inne zabezpieczenia – rękojmię za wady i gwarancję jakości.
          Rękojmia za wady dzieła jest ustawowym zabezpieczeniem interesów zlecającego roboty budowlane, niezwiązanym z roszczeniem odszkodowawczym inwestora, ani karą umowną, określoną w warunkach umowy. Podstawą prawną stosowania rękojmi za wady jest Kodeks Cywilny, w tym art. 637, który ma brzmienie:
§ 1. Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.
§ 2. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.
          Zgodnie z art. 638 KC, jeżeli z art. 637 KC nie wynika nic innego, do rękojmi za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się również przepisy odnoszące się do umowy o dzieło.  
Mówi o tym art. 656:
§ 1. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
          Podstawa wysunięcia żądania usunięcia wady obiektu jest wykrycie wady, które może nastąpić w momencie odbioru robót budowlanych. W związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem robót budowlanych powstaje odpowiedzialność wykonawcy robót za wady i rozpoczyna się bieg terminu rękojmi za wady dzieła. Ochrona z tytułu rękojmi za wady przysługuje z samego faktu wykrycia wady dzieła po dokonaniu odbioru robót i w czasie objętym ustawową rękojmią. Prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady robót wykonanych w budynku upływa po 3 latach, a po roku w przypadku innych obiektów budowlanych, licząc od dnia kiedy obiekt został wydany inwestorowi.
          Prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady dzieła nie jest tożsame z prawem wynikającym z tytułu gwarancji jakości. Gwarancja jakości wynika z umowy o roboty budowlane, w której wykonawca udziela określonej gwarancji na roboty budowlane, przy czym strony mogą w dowolny sposób ustalić warunki gwarancji jakości. W celu zabezpieczenia interesów zlecającego roboty budowlane, w umowie należy określić wymagania dotyczące robót budowlanych, w szczególności dotyczące jakości materiałów i urządzeń, technologii wykonania czy kontroli jakości, a także warunki odbioru robót. W momencie odbioru robót budowlanych wykonawca powinien wydać inwestorowi dokumentację potwierdzająca udzielenie gwarancji na roboty budowlane wraz z załącznikiem zawierającym dokumentację techniczną (atesty, certyfikaty użytych materiałów, karty gwarancyjne, instrukcje obsługi urządzeń).
          Należy zwrócić uwagę, że inwestor nie może jednocześnie korzystać z prawa wynikającego z rękojmi za wady dzieła i gwarancji jakości. Zgodnie z interpretacją  treści art. 579 KC,  który brzmi: „Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji”, w sytuacji zbiegu uprawnień z obu tytułów, kupujący wybierając uprawnienia gwarancyjne, traci tym samym uprawnienia z tytułu rękojmi i odwrotnie, jeśli wybierze prawa wynikające w tytułu rękojmi, traci uprawnienia z tytułu gwarancji jakości.